Od 1. apríla 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z. o výstavbe, ktorý úplne mení spôsob, akým sa pozeráme na výstavbu, pozemky a rozvoj našich obcí. Ale ak sa chcete vyznať v nových pravidlách, treba si najprv uvedomiť jedno: bez územného plánu niet ničoho.
Úplne novým dokumentom, ktorý určuje, kde a čo možno stavať, je zákon č. 201/2023 Z.z. o územnom plánovaní, účinný od 1. júla 2023. Ten nadväzuje na stavebný zákon a stanovuje pravidlá pre tvorbu územnoplánovacej dokumentácie – teda územných plánov obcí, zón aj regiónov.
A práve tu narážame na zásadný problém: mnohé menšie vidiecke obce, vrátane našich kopaničiarskych perál, takýto plán vôbec nemajú. A keď nie je územný plán, nie je možná výstavba, rozšírenie zástavby, ba dokonca ani zmena využitia pozemku.
🧱 Z iného ako stavebného pozemku už stavebný neurobíte len tak
Podľa § 4 ods. 3 zákona č. 25/2025 Z.z. o výstavbe:
„Stavebný zámer musí byť v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou.“
To znamená, že ak chcete na pozemku postaviť dom, musí byť tento pozemok v územnom pláne vedený ako zastavané územie alebo určený na zástavbu.
V praxi to znamená, že ak máte na kopaniciach krásny pozemok s výhľadom, ktorý je však vedený ako trvalý trávnatý porast alebo orná pôda, nemáte žiadnu zákonnú možnosť, ako ho zmeniť na stavebný pozemok, ak obec nemá územný plán.
Zmena druhu pozemku, ktorá bola kedysi síce komplikovaná, ale aspoň možná prostredníctvom územného rozhodnutia, je dnes v takýchto prípadoch nemožná.
🧭 Bez územného plánu stavebný úrad nemá ruky ani nohy
Ďalej, podľa § 6 ods. 1 písm. a) nového zákona:
„Stavebný úrad môže vydať stavebné povolenie len v súlade s územným plánom obce.“
Inými slovami: ak územný plán neexistuje, obec vám jednoducho nemôže povoliť výstavbu. Bodka. Žiadne kompromisy, žiadne výnimky.
Týka sa to aj prípadov, kedy by ste chceli stavať na okraji dediny, v súlade s jej charakterom, alebo v mieste, kde už susedia stavby majú. Bez územného plánu ste z hľadiska zákona stále „v poli“.
🏚️ Reálna možnosť? Kúpiť starý dom a využiť jeho stavebný status
V tejto novej realite ostáva jediná reálna možnosť: kúpa existujúcej nehnuteľnosti, napríklad starého domu, prípadne ruiny.
Podľa § 3 ods. 1 zákona:
„Pozemok, na ktorom sa nachádza stavba, sa považuje za stavebný pozemok.“
Čiže aj keď dom stojí v lokalite, kde nie je územný plán, fakt, že tam už stojí legálna stavba (hoci aj v zlom technickom stave), robí z pozemku legálny stavebný pozemok. Ten môžete využiť – buď rekonštruovať, alebo starý dom zbúrať a postaviť nový.
🛖 A čo mobilné domy? Ani tie nie sú bez pravidiel
Veľa z vás dnes skúša obísť zložitosť stavebných povolení tým, že si chce kúpiť „akýkoľvek“ pozemok a umiestniť naň mobilný dom, kontajnerovú stavbu alebo tiny house. Často s myšlienkou, že „veď to nie je stavba“. Žiaľ, zákon to vidí inak.
Podľa § 2 ods. 2 písm. b) zákona č. 25/2025 Z.z.:
„Za stavbu sa považuje aj iný stavebný objekt, ktorý je trvalo umiestnený na pozemku, a to bez ohľadu na základové konštrukcie.“
V praxi to znamená, že aj mobilný dom sa stáva stavbou, ak je napojený na siete, položený na betónových pätkách, alebo inak trvalo spojený s pozemkom. A ak ide o stavbu, musí byť umiestnený na pozemku určenom na výstavbu, a teda v súlade s územným plánom – ktorý, ako už vieme, často neexistuje.
Zákon myslí aj na dočasné stavby, ale aj tie musia byť ohlásené a povolené. Ich dočasnosť musí byť preukázateľná – napríklad viazaná na čas trvania konkrétnej činnosti alebo udalosti, a opäť len tam, kde to územný plán dovoľuje.
Takže umiestniť mobilný dom „len tak na lúku“ nie je legálne riešenie. Nie v roku 2025, a nie pod novým stavebným zákonom.
🧩 Komplikovaná jednoduchá rovnica
Nový zákon, ktorý mal zrýchliť a zjednodušiť proces výstavby, v praxi znamená, že v obciach bez územného plánu sa nič nové nepostaví – bez ohľadu na logiku, potrebu či záujem kupujúcich.
Aj keď úmysel zákonodarcov bol jasný – zabrániť chaotickej výstavbe a ochrániť poľnohospodársku pôdu – dopady na realitný trh, najmä v regiónoch ako sú kopanice, sú tvrdé. Často až paralyzujúce.
💡 Záver: Staré domy sú nové zlato
Pre záujemcov o bývanie v prírode, na lazoch, v tichu kopaníc, ostáva ako jediná bezpečná cesta kúpa nehnuteľnosti, ktorá už má stavebný charakter. Možno je to starý dom s popukanou omietkou a prerasteným dvorom, ale v očiach zákona má tú najväčšiu hodnotu – je to legálny stavebný pozemok.
Takéto domy a pozemky dnes nie sú len nostalgiou či investičným zámerom – sú jedinou vstupenkou do kopaníc, pokiaľ nechcete len snívať, ale skutočne stavať.
Ak zvažujete kúpu staršieho domu na kopaniciach alebo potrebujete poradiť v spleti nových pravidiel, ozvite sa nám. Sme Reality Kopanice a poznáme zákon i terén – pomôžeme vám zorientovať sa v oboch. 🌿
📍 Miesto: Kopanice
📞 Kontakt: 0908 085 806 | ✉️ info@realitykopanice.sk
#realitykopanice #kdezacinamojpribeh